合同解除不适用定金罚则

发布时间:2011-10-20 00:00:00 浏览次数:2929

一方通知解除合同,不能适用

“定金罚则”案例

【案例来源】

本案例根据新普京(2010)粤晖民859号档案资料编写

【案情概况】

2010829,原告薛某与被告赵某签订一份《深圳市房地产买卖合同》,约定由被告出售深圳市福田区城市主场某小区一套商品房给原告,价格625000元,同日原告交付定金50000元给被告。后被告向银行申请消除抵押续楼时,银行单独就此套消除抵押、续楼,因该套房产是与另外两套房产一起购买,一起捆绑向银行抵押贷款,故银行不同意单套解除抵押以续楼,要求三套同时抵押续楼。被告同意三套同时消除抵押续回房产。因三套续楼费用比一套续楼费用高,原告不同意承担另两套房产的续楼费用,要求被告承担。被告以合同约定自己尽得625000元,一切费用由原告承担为由,不同意承担。协商未果,酿成诉讼。原告要求解除合同,由被告双倍返还原告定金共计10万元,另赔偿原告经济损失5万元。一审法院经开庭审理,主审法官认为,原告诉请有理,但希翼双方和解,如果不能和解,将支撑原告的双倍返还定金共计10万元的诉讼请求。

【本案焦点】

1、究竟是哪一方的违约行为导致双方签订的《深圳市房地产买卖合同》无法继续履行?即合同没有约定,事先也没有预见的三套房产需要同时续楼,因而产生更多的续楼费用到底应该由谁承担?是单方违约还是双方均存在违约行为?

2、买方是否有权在一个月内诉请解除合同及双倍返还定金?即被告是否需要双倍返还已收定金?

【相关法律常识】

一、什么是违约的民事责任?

违约的民事责任,即违反合同的民事责任或违约责任,是指合同的一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。

二、合同当事人是否一定要存在过错才承担违约责任?

根据《合同法》的规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,就应当承担违约责任。即违约构成的要件是单一的,就是客观上有违约事实即可,而无需有主观过错这一要件,这在学理上称为无过错责任的归责原则。在诉讼时,请求追究违约一方的责任只要证明客观的违约事实存在即可。

三、违约责任的种类

我国《合同法》规定了五大类违约责任形式:

1、继续履行责任,也称强制履行,是指在违约方不履行合同时,对方有权请求其继续履行或者通过诉讼由法院强制违约方继续履行合同债务的责任形式。其构成要件如下:

1)存在违约行为;

2)必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为;

3)合同能够继续履行。

2、补救责任。《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

3、赔偿损失。即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任形式。根据《合同法》规定,当事人一方不能履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。赔偿责任属于补偿性质的责任,通常不具有惩罚性,它的目的在于弥补或补偿违约行为所造成的损失。

4、定金责任。《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人名共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定约定的债务的,应当双倍返还定金。”

5、违约金责任,又称违约罚款,是由当事人约定的或由法律规定的,在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱,也可以表现为一定价值的财物。违约金具有惩罚性和补偿性的双重性质。因为双方允定或法律规定的违约金数额相当于未违约方因对方违约造成的损失,即相当于赔偿,在此情况下,违约方在支付了违约金后,就不需向对方支付赔偿金,除非双方约定的违约金小于非违约方实际受到的损失,违约方在支付了违约金后,还应再进行赔偿,以补足违约金的不足部分。违约金的惩罚性体现在只要约定或法定必须支付违约金的条件出现,不论违约是否给对方造成损失以及损失的大小,均应支付违约金。为了避免当事人自有约定的违约金过高或过低影响合同公平正义,法律规定当事人可以请求人民法院或仲裁机构裁决增加或减少,体现公平原则以保护双方利益。

四、在双方违约的情况下如何承担法律责任?

《合同法》承袭了《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条的规定,规定“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”即合同双方当事人都违反合同的情况下,双方当事人应根据各自违约行为的情况,对相应的损失承担责任,而不是各承担自己的损失,也不是平均承担责任。

【律师代理意见】

本所律师接受一审被告赵某的委托,担任其代理人,通过认真分析有关证据材料和了解案件情况,确定了以攻为守的代理意见:

一、赎楼费应该由原告承担,双方已经约定被告是净得625000元。事实和理由:

1、根据双方签订的合法有效的《房产买卖合同》第一条约定:“房产有抵押,买方已经核实产权相关文件记载信息”,即原告理应知道三套房产合并抵押情况;

2、据原告提供的证据《楼宇按揭抵押贷款合同》,原告不明知该套房产与其他两套房产共同抵押,不是事实,不符合常规常识。因该份合同第1.2条款明确写明:“专项用于购买城市主场公寓A141124122413物业(期楼或现楼)。”第1.3条款写明:“贷款期限120个月。”而该合同签订的时间是2006919,那么显然,该贷款期限应该到2016年止。

3、根据双方签订的《房产买卖合同》第八条第五款明确约定:“以上税、费,双方约定由买方承担其中第(1---(24)项税、费,买方承担第/项税、费”,即本案双方已经约定一切税费均由买方承担,卖方无需承担任何税费。其中第(20)项就是赎楼费。

二、原告解除合同,属根本违约,理应承担定金不予退还的责任,即被告已经收取的5万元定金,被告有权不予退还。事实和理由:

1、被告收到原告委托的律师邮寄来的《律师函》称“委托人现正式通知你方解除《房产买卖合同》,并保留追究你方法律责任的权利。”事实证明:原告已经解除合同,并向法院起诉,即实践了律师函的诺言。

2、根据法律规定和合同约定,原告既然已经解除合同,那么就应该为其解除合同的行为承担责任,该种责任就是无权要回已经缴纳的定金。

后法院由简易程序改为普通程序。本所代理律师再次发表如下代理意见:

一、原告单方擅自解除合同,属违反诚信原则,违背客观实际履行合同原则,滥用诉权,扩大损失行为,属彻底违约、毁约行为请求,解除后又诉请定金双倍返还赔偿损失,毫无法律依据,恳请法庭不予支撑。

根据原告诉请以及陈述,该案在履行合同中仅仅存在一个障碍,就是银行只同意三套房产捆绑赎楼,而不同意其中一套单独赎楼。因当初在合同中已经约定被告是净得625000元,所以开始阶段,被告确实不同意另外两套的房产赎楼手续费用。因后来得知三套被捆绑按揭贷款的赎楼费用共计才约5000元,再加之原告又是一个小女孩,不想和她一般见识,故被告同意承担其中两套的赎楼费用并且通知了中介。此种情形下,原告无权(实体胜诉权)起诉解除合同,并要求双倍返还定金以及赔偿损失,而只应该就自己认为不应该承担的两外两套赎楼的费用(最多3000多元)提起诉讼。请求法庭确认该相关而不属于自己买卖标的的另两套房产的赎楼费用不应该由自己承担。

二、即使本案被告真的迟延履行义务,也不能适用定金罚则。本案没有约定赎楼费由被告承担,更没有约定被告承担赎楼费的时间,即使按照原告律师函的指定支付另两套赎楼费用的时间(其实它无权单方指定,除法院之外任何机关无权为当事人设定、指定义务),被告也仅仅是迟延履行义务。对被告能否适用定金罚则,即是否应由被告双倍返还定金,存在着两种不同的意见。一种意见认为,被告履行迟延,已构成违约,原告有权单方解除合同,并要求被告双倍返还定金。第二种意见,即使被告违约,仅构成履行迟延,不能适用定金罚则。因原告已经解除合同,可由被告返还定金。

 本代理人倾向于第二种意见。

履行迟延又称债务人迟延,通常指债务人对于已届履行期的债务,能履行而未按约履行的情形。是否履行迟延,履行期限是其中的一个重要判别依据。实践中,债务人于迟延一段时间后仍会履行债务。可见履行迟延与拒绝履行是有着明显区别的。就其是否还能履行而言,履行迟延与履行不能也不相同。有时债务人也会在迟延后拒绝履行,或者于迟延后,由于各种原因而发生履行不能。

即使本案被告在约定的期限届满后才履行义务,也只符合履行迟延的条件。有观念认为,只有在被告逾期,原告同意接受被告履行时才存在履行迟延,不接受则被告构成不能履行、根本违约的认识是片面的。

履行迟延的法律后果之一,在合同之债中,债权人得解除合同,但也并非一概有履行迟延后对方即可解除合同,如果不具备解除合同的条件,即使构成履行迟延,相对方也不能解除合同关系。我国合同法采用大多数国家的立法理由,明确规定了解除合同的法定条件,涉及迟延履行后,相对方若解除合同则必须具备合同法第九十四条规定的条件,否则其不能单方要求解除合同。履行迟延能否适用定金罚则呢?大家先分析一下定金罚则的构成要件。其一,定金罚则以违反有效合同为前提,进一步说,它以违约责任为前提,是承担违约责任的一种形式,无违约责任,则不能适用定金罚则。其二,定金罚则一般只针对不履行这种违约形态适用,而不能适用于瑕庇履行、迟延履行。对部分履行的,定金罚则可针对不履行部分适用。我国《合同法》第一百一十五条规定收受定金一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。所谓不履行约定的债务自然包括不履行和拒绝履行,但不包括不适当履行和迟延履行,这一点可以从合同法第一百零七条得到印证。该条明确当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行,采取补救措施,或者赔偿损失等违约责任。该条把不履行合同义务和履行合同义务不符合约定作并列规定,即不履行不包括不符合约定的履行,也就是说,不履行不包括不适当履行和迟延履行。所以,大家将定金罚则的构成要件仍应理解为仅适用于不履行这种违约形态。

综上,即使本案中的被告有履行迟延的法律事实,但不是履行不能和拒绝履行,这种履行迟延并不致使原告的合同目的落空,原告单方设定被告履行时间,其并无单方解除合同的权利,更不能对被告适用定金罚则和赔偿损失原则。

【法院判决】

由于原告已经交付25万元的首付款,存在资金压力,再加之本所代理律师将该案的上述代理词上交给该庭庭长,希翼庭长过问该案。最终,经多方努力,原告撤诉,并全部承担诉讼费用;被告返还原告5万元定金。一审法院裁定准予原告撤诉。

【案件启示】

一、合同的签订对于双方当事人来说是一种意思自治,但合同一经成立,即具有法律约束力,合同的当事人应诚实信用,严格按照合同的约定履行自己的义务,否则就应承担违约责任。

二、不能轻易认定对方违约,要分析对方该违约是属于根本违约还是延误履行违约,尤其是在出现当事人没有预见,合同没有约定的情形时,更不要主观认定对方属于根本违约。

三、通知解除合同后,能否适用定金罚则,是一个存在争议的问题,最好能规避。

律师信息

  • 晏 辉
  • 性别:
  • 籍贯:湖南
  • 学历:硕士
  • 语言:普通话
  • 执业证号:14403200910861526
  • 开始执业时间:1992年12月
  • 专业特长:民商法、刑法、企业法律顾问

联系方式

  • 手机:13923799693
  • 座机:
  • 传真:0755-83033022--3061
  • 邮箱:yh@sunlawyers.com
  • 地址:中国.深圳市福田区莲花支路1号公交大厦三楼301室

教育和工作经历

    晏辉律师,硕士学历。中文、汉语言文学、法律专业毕业。

    和所有律师一样,具有司法部颁发的《律师资格证》;另还具有国家司法部、国家经贸委、国家人事部三家共同颁发的《企业法律顾问执业资格证》
    现为新普京娱乐场_澳门普京网站_新普京娱乐场手机版执业律师。

执业经历和成就

一、体制改革方面。 (一)参与了我湘潭钢铁集团有限企业与涟源钢铁集团有限企业、衡阳钢管有限企业三家共同组建湖南华菱管线股份有限企业(000932)的上市工作,现改名为华菱钢铁;
(二)参与了与德国梅塞尔企业共同组建湘钢梅塞尔气体有限企业的谈判及合同签署工作;
(三)参与了湖南华菱管线股份有限企业与湘潭钢铁集团有限企业共同组建湖南华菱湘潭钢铁有限企业的改制组建工作;
(四)参与了英国米塔尔集团企业收购湖南华菱管线股份有限企业37.17%股份的股权转让谈判与具体操作。






二、诉讼方面。前十年大都做刑事案件的辩护,后十年主要做民商法。
(一)办理了我企业起诉湖北大冶钢铁集团有限企业拖欠货款纠纷一案,成功的将冶钢集团在冶钢股份有限企业的法人股拍卖,连本带息收回1600余万元;
(二)办理了我企业起诉重庆钢铁集团有限企业及其关联企业的诉讼案件,不但胜诉,而且将重钢集团在中国交通银行的700万法人股,通过拍卖程序,转为我企业所有;
(三)办理了大量房地产纠纷,尤其是企业副老总直接指名要我办理两起当事人上访至省政府,由副省长作了批示,在当时当地很有影响的案件。该两起案件均获得胜诉。因我集团企业下属一个房地产开发企业,其大量的法律事务、谈判和纠纷基本由本人操作。
 (四)2007年专门办理了大批银行不良资产收购业务,对相关常识和技巧有所知晓。
另外,在其他各类民商诉讼,尤其对房地产、产品质量、票据、侵权纠纷(医事纠纷)案件比较熟悉,进而为企业(企业职工医院)作出了卓有成效的贡献。
三、在法学理论钻研方面。能经常结合办案实践撰写论文,以引导实践,在国家级、省级杂志上偶有发表,也偶被评奖。

2011年简历:办理了一起检察院撤诉的刑事案件;三起取保候审刑事案件;两起不予报逮捕的刑事案件

2012年简历:担任刑事案件辩护人成果:
一起被一审宣判有罪的刑事案件,经上诉发回重审后,今年,宝安区检察院无罪释放被告人,并同意给予8万多元的国家赔偿;
一起压死一人承担全部责任的刑事案件,检察院做出不起诉决定书,马上予以释放;
一起入室盗窃案件,因认罪好,判处4个月徒刑,已经期满释放;
一起民间借贷案件作为诈骗罪,已被起诉并开庭,本律师给予无罪辩护,现本案正在审理中

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